www.kk44kk.com 楼市低迷，为何中介贝壳赢利？

文｜生意黑板报www.kk44kk.com

房地产市集仍在触底需求企稳，A股、港股共90家内地房企预报2024年功绩，七成瞻望不时亏本。

房企日子不好过，高低游如陶瓷、家居等企业雷同受压，更无谓说购房者了。

但其中也有例外。比如客岁，便有媒体寄望到，中介商贝壳功绩坚挺。

事实上，贝壳照旧集结两年盈利，2024年营收更是达到935亿，创下历史新高，两年净利润加起来也将破百亿。

各人王人钦慕：为何贝壳能在这样的市集赢利？它赢利的点在何处？

扩店增员

近几年，带货主播倏得爆火，成为寻求廉价好物的滥用者和枯竭销售渠谈的品牌间的最强桥梁，靠坑位费、带货佣金赚得飞起。

而在低迷的楼市里，贝壳这位最大的中介商，就像是带货主播，成了卖家的救命稻草。

据灼识谘询，按总来往额运筹帷幄，贝壳是中国最大的房产来往和管事平台，同期也踏进全球前三大生意平台之列。

图源：AI

不久前，贝壳发布了2024年财报，从财报中大概看出些什么？

房产中介业务长期是贝壳的主业。财报显现，2024年，贝壳二手房GTV达到2.25万亿元，同比加多10.8%，净收入达到282亿元，孝敬利润率达到43.2%。

新址业务GTV诚然环比下落了3.3%，为9700亿元，但净收入同比增长10.1%，达到337亿元，孝敬利润率也有24.8%。

现在，房地产行业照旧插足买方市集，屋子成交难度在加多。

贝壳的叮嘱策略是，新址业务与优质成立商合营，指责应收账款周期，还提高了央国企成立商比重，由2023年的53%升迁到2024年第四季度的58%；

同期，由于频年期房的拜托、质料王人出现问题，客户新购、换购二手房的意愿也在升迁。

因此，贝壳也进一步买通、整合新址和存量房的客户资源。

为了增强带货的阴事才智，贝壳仍在逆市彭胀，门店达到51573家，增长高达17.7%；牙东谈主约50万东谈主，同期增长超7万东谈主。

门店和牙东谈主大大加多，里面运营成本天然增长，付出了这样多，贝壳又是怎么盈利的呢？

钱从何来

近几年，房地产市集的调治，对中介公司带来了冲击，一些中微型中介公司被洗牌，而贝壳手脚头部企业，凭借成本实力和品牌效应，进一步扩大市集份额。

这是贝壳的基础www.kk44kk.com，而贝壳自己的ACN（牙东谈主合营网罗）形式整合了跨品牌牙东谈主资源，酿成范围效应，在行业竞争中更具抗风险才智。

不错这样说，贝壳的功绩逆势增长，并非依赖房地产行业全体闹热，而是通过平台化整联合源、深耕存量市集、数字化转型及业务多元化，在行业下行周期中收拢结构性契机。

其形式本色是通过升迁行业后果、指责来往成本和扩大管事范畴扫尾增长，而非爽朗依赖市集增量。

需要强调的是，ACN合营网罗，将整个房屋买卖成交经过分裂为十个变装，不错从客源方和房源方两方赚取收入。

克己是，一个或多个中介东谈主，不错据践诺情况承担一个或多个变装，并获取不同比例的分红，这也破损了\"猜疑链\"，让合营共赢成为可能。

天然另一方面，贝壳也能通过这个网罗，在每一笔来往中抽取佣金。

图源：贝壳官网

贝壳除了直营品牌链家，也有加盟品牌如德祐地产等，如果通过加盟彭胀，那么这些加盟店不仅要自诩盈亏，奉侍部属的牙东谈主，还要给贝壳佣金提成。

门店数目增长17.7%，而门店成本险些莫得变化，彭胀的样子呼之欲出。

此外，贝壳还有一些其他收入开端。

在二手房来往方面，贝壳中介费占二手房来往成本的比例愈加显眼。

据媒体测算，以一套100平二手房为例，满二活气五，现在契税为1%，升值税满2年后免征，个税为1%，而中介费为2-3%。

这样算下来，中介费大要占来往成本的50%到60%，成本照旧高过税。

不仅是中介费，贝壳还有\"好赞\"管事，爽朗而言，等于为卖家的二手房打上\"好赞\"标识，加多践诺力度，代价是1%的管事费。

黑猫投诉平台也存在对好赞的投诉，灵验户以为好赞的管事用度，本色是把对买家的让利空间转交给了贝壳，毁伤了买卖两边的利益。

至于在新址业务，降本增效的房企们引流销售才智大降，更依赖贝壳这样强劲的中介商，在应收账期、佣金方面王人付出了更大的代价。

还有，在高速发展的租借业务宽解租，贝壳管待为业主惩办历久空置、专属管家等问题，生意形式则为向业主收料理费、空置费，向租客出奇收取房钱的约10%当管事费。

收取这些用度的背后，王人依靠门店和牙东谈主的阴事，这也大概若干施展贝壳客岁门店与牙东谈主为何不时大幅加多。

由轻变重

然而，关于贝壳这份看似漂亮的财报，成本市集并不买账。

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自2024年财报公布后，贝壳股价照旧连跌三天，从公布今日最高68.6元港币股价，一起下滑至3月21日收盘的54.65元，累计下落当先20%。

在外界看来，现在的贝壳堕入\"增收不增利\"的窘境，净收入935亿元，同比增长20.2%，经调治净利润72.1亿元，同比下降高达26.4%。

分析财报可知，原因主如果营业成本总数同比增长25.78%。成本增速比收入更高，这方面有加多分佣、升迁福利以留下牙东谈主的原因。

图源：贝壳财报

更深的原因是，贝壳的\"一体三翼\"计策。

在房产中介市集险些莫得敌手后，贝壳把增长放到了租借、家装家居和贝好家上头。

前两者还不错通晓，一鱼多吃，雷同的门店和牙东谈主王人能完成这些业务增量，赚取更多利益。

但现在新业务还在增历久，天然成本也不低：房屋租借管事成本同比增长121.02%，毕竟在管房源数目翻倍至2024年底的43万套；家装家居成本增长32.76%，主要用于家装家居业务的销售和市集用度加多。

外界更大的疑心来自于贝好家：堪称按需建房形式，2024年下半年践诺拿地用度高达25亿元，堪比一家微型房企。

以一个轻财富的中介，介入重财富的房地产成立业务，周期长、占用资金大，可行吗？

深耕贝壳20年的独创东谈主左晖因病离世后，2021年底，新任掌门东谈主彭永东就晓喻进行\"一体两翼\"计策升级，切入家居和房屋租借业务。

2023年又升级到\"一体三翼\"，切入房地产成立业务。

业务越来越多，生意形式越来越重，欠债越来越高；收入在增长，利润鄙人降。逆市彭胀的贝壳，外界筹备其在市集冷的时辰率先布局。

毕竟，投资的逻辑照旧低吸高抛。

图源：贝壳公众号

另一个被外界暖和的是，掌舵东谈主彭永东的薪酬。

跟着他持掌贝壳，2021年他的薪酬为847.8万元，2022年暴增55倍达4.75亿元，2023年的薪酬更增至7.13亿元。

此外，长入独创东谈主单一刚的薪酬也增长了52倍，2023年的年薪高达5亿元。

这是什么见地？

2023年A股上市公司董事长中，工资最高的是三一重能的周福贵，年薪为4236万元。

据2023年年报，两位独创东谈主领有7.9%的股权，但通过授权样子，累计领有50.3%的投票权，是公司事实上的话事东谈主。

但现在贝壳还未清晰两位独创东谈主客岁薪资。

也不知谈这两位年薪尽头于若干个中介？